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广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书
(2005)穗中法民四终字第337号
上诉人(原审原告) 叶潇颖，女，1977年11月11日出生，汉族，住广州市海珠区江南大道中益丰北街27号百利华庭2711房。
委托代理人周华，广东中大圣律师事务所律师。
委托代理人郭立文，广东中大圣律师事务所律师助理。
被上诉人(原审被告) 广州市南纬房地产开发有限公司，住所地：广州市海珠区赤岗红卫路靖晖街6号之56号。
法定代表人曾晞，职务：总经理。
委托代理人文明燕, 女,该公司职员，联系地址同公司。
委托代理人伍志芸，女，该公司职员，联系地址同公司。
上诉人叶潇颖因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第2100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明： 2002年9月5日，叶潇颖与广州市南纬房地产开发有限公司(以下简称南纬公司)签订《商品房买卖合同》，约定由叶潇颖向南纬公司预购海珠区江南大道中73号百利华庭第C幢27层(自然层27层)11号房，总金额为180869元；南纬公司应于2003年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付叶潇颖使用；南纬公司应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由南纬公司提供的资料报产权登记机关备案，如因南纬公司的责任，叶潇颖不能在房屋交付使用后270日内取得房地产权属证书的，双方同意叶潇颖不退房，南纬公司按已付房价款的5％向叶潇颖支付违约金；合同附件三装饰、设备标准住宅部分保安系统约定每户设可视对讲系统，设紧急报警按钮直驳保安中心；职能管理及安保的综合安防系统约定了在主要入口、电梯内及全自动停车场装有闭路电视监控系统等。合同经广州市房地产交易所预售登记。签订合同后，双方依约交付房屋及支付房款。2004年5月24日，广州市国土资源和房屋管理局核发了上述房屋的权属人为叶潇颖的《房地产权证》(粤房地证字第C2734219号)。在本案诉讼过程中，南纬公司提供了一《办理“房地产证”业主提交资料清单》作为证据，该清单的内容为：百利华庭C栋2711房业主所交资料：业主身份证复印件一式两份；我司将于业主提交所有办证资料后270天办妥房地产证书；在业主确认栏中签有“叶潇颖，2003．11．10”，南纬公司在签收方栏内盖章等。叶潇颖否认上述清单中的“叶潇颖”是其本人所写。南纬公司在一审庭审过程中，口头表示要求鉴定清单中“叶潇颖”是否是叶潇颖的签名及叶潇颖父母代签的，叶潇颖表示只同意鉴定是否是叶潇颖本人的签名，一审法院指定叶潇颖、南纬公司如申请鉴定，在庭后3个工作日内提交鉴定申请及鉴定费，但在一审法院指定的期间内叶潇颖、南纬公司均没提交书面申请及鉴定费。
2004年7月30日，叶潇颖向广州市海珠区人民法院提起诉讼称，其与南纬公司签订《商品房买卖合同》，约定由其向南纬公司购买百利华庭2711号房产，房价总额为180869元，并约定南纬公司在2003年4月30日前将上述房屋综合验收合格后交付给其使用，并在交付使用后270日内取得房地产权属证书给其。其依时向南纬公司交付了房款，南纬公司在2003年5月1日将房屋交付其使用，即南纬公司应于2004年1月31日前办妥房产证，但南纬公司至今没有办妥房产证。且南纬公司在把房屋交付给其之后，并没有把合同约定和宣传广告中承诺的四楼业主会所装修好供其休闲使用。南纬公司地下室内停车场也没有建成供原告配套使用，另南纬公司对交付的房屋承诺安装可视对讲系统以完善叶潇颖所购房屋的使用功能，但南纬公司在交付房屋一年至今门口还是留一个洞，给房屋的使用带来不便和不安全因素。故起诉要求南纬公司：1、立即为叶潇颖办理购买江南大道中益丰北街27号百利华庭2711房的房地产权属证书，并将其交付叶潇颖所有；2、承担逾期办理房地产权属证书违约责任(从2004年2月起至2004年7月30日按所购房款180869元的5％计付违约金9043．45元，从2004年10月1日起至叶潇颖取得房地产权属证书时止，按所购房款180869元参照银行逾期贷款利息的标准计付违约金)；3、立即为叶潇颖安装可视对讲系统；立即将百利华庭的地下车库及四层会所修建好提供给叶潇颖使用，逾期从7月30日起，按所购房款参照银行逾期贷款利息标准计付赔偿叶潇颖的经济损失。另《业主提交资料清单》上的“叶潇颖”并非其所签，即使是亦只是反映了南纬公司收取了叶潇颖的资料的清单，不是双方的合同，且清单只是签收方和确认方，不是合同的要约和承诺，因此不能认为是双方对《商品房买卖合同》的变更和补充。
南纬公司辩称，现在房产证已经办理出来，不存在立即办证，不能交付房产证是因为现在处于诉讼阶段，且领取房产证要办理相关手续及补面积差等，因此南纬公司没有通知叶潇颖领取房产证；叶潇颖在2003年 11月10日提交办证资料时签署了《业主提交资料清单》，清单中约定了南纬公司在业主提交办证资料后270天办妥房产证，此约定是对办证期限的重新约定，应以《业主提交资料清单》的约定为准，即其至2004年8月6日才应为叶潇颖办妥房产证，因此其没有违约，不该承担违约责任。对于无了期的违约，合同并没有约定违约金；叶潇颖参照银行逾期贷款利息计付可视对讲、地下车库的损失，双方没有约定，也没有法律依据；双方在《商品房买卖合同》中没有对会所进行约定。因此不同意叶潇颖的诉讼请求。
一审法院认为，叶潇颖与南纬公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方应自觉履行。合同约定：“南纬公司应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由南纬公司提供的资料报产权登记机关备案。如因南纬公司的责任，叶潇颖不能在房屋交付使用后270日内取得房地产权属证书的，叶潇颖、南纬公司同意由南纬公司按已付房价款的5％向叶潇颖支付违约金”。由于南纬公司在诉讼过程中提供的签有“叶潇颖”的《办理“房地产证”业主提交资料清单》，虽叶潇颖否认上述清单中“叶潇颖”是其本人所签，但在一审法院指定的期间内没提出鉴定申请及预交鉴定费，根据《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款之规定，叶潇颖对上述清单中“叶潇颖”不是其本人所签的事实承担举证不能的法律后果，即上述清单中的“叶潇颖”是叶潇颖本人的签名。即可推定在提交办证资料时南纬公司发出要约，表示南纬公司将于业主(即叶潇颖)提交所有办证资料后270天为叶潇颖办妥房地产证书，叶潇颖在业主确认栏中签名作出了承诺，即双方对合同中办证的期限协商一致进行了变更。叶潇颖于2003年11月10日提交办证资料，2004年5月24日房管部门核发了房地产权证，期限没有超过双方约定的270天，叶潇颖要求南纬公司办理房产证及支付迟办证违约金理由不足，不予支持，但南纬公司应将房产证交付给叶潇颖。叶潇颖要求南纬公司立即安装可视对讲系统符合合同约定，南纬公司对此亦有认知，表示同意，可按双方协商一致意见处理。至于车库，由于车库属于公共配套设施，涉及其它众业主的利益，应由小区广大业主与南纬公司共同协商解决或者循合法途径解决，且叶潇颖、南纬公司并未就车库问题作出约定需在何时交付使用及如迟延交付车库是否赔偿损失，若本案对车库问题作出处理将影响其他业主诉权的行使，故不宜在本案中一并处理。至于会所，叶潇颖没有提供证据证明南纬公司需向其提供会所，南纬公司亦予以否认，故对叶潇颖要求南纬公司建好会所给叶潇颖使用及赔偿损失的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，于2004年11月1日作出如下判决：一、广州市南纬房地产开发有限公司在本判决生效之日起3日内将广州市海珠区江南大道中73号百利华庭第C幢27层(自然层27层)11号房的《房地产权证》(粤房地证字第C2734219号)交付给叶潇颖； 二、广州市南纬房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内为叶潇颖安装可视对讲系统；三、驳回叶潇颖的其他诉讼请求。案件受理费572元由叶潇颖负担372元，广州市南纬房地产开发有限公司负担200元。
一审宣判后，叶潇颖不服，向本院提起上诉称：1、其在一审庭审中已提出南纬公司所提交的“办证资料”的签名并非其本人签名，是南纬公司伪造的；并在法庭提出笔迹鉴定的申请，法庭予以准许，但法庭责令双方均可提出笔迹鉴定的时间为三天即2004年10月19日－21日。上诉人由于出差在外，故委托律师在2004年10月20日将申请书和1000元鉴定费支票，通过挂号信函邮寄给经办法官，但由于地址写错了，邮件被退回。在邮件被退回后，上诉人的代理人又将申请书和支票的信函送呈法庭，并解释了信函被退的原因。但经办法官以申请过期为由拒收。后来，上诉人的代理人又以特快专递的方式将退回的申请书和支票并附上说明情况重新邮寄给法庭，但法官仍然认为申请过期不予接纳。上诉人认为上诉人已及时向一审法院申请了鉴定，邮件被退回是意料不到的。一审法院应当尊重客观事实，理解上诉人没有放弃申请鉴定的权利。2、上诉人主张交付地下车库和承担违约责任的问题，一审认定车库属公共配套设施，对车库问题做出处理是影响其他业主诉权的行为，故不宜在本案中一并处理。但一审法官在(2004)海民三初字第746号案件中却做出了“自本判决发生法律效力之日起180日内，将广州市海珠区江南大道中73号百利华庭全自动停车场安装闭路电视系统、智能一卡通系统并在停车场验收合格后30日内投入使用”的判决。故上诉请求：1、依法支持上诉人在一审中的笔迹鉴定申请，对南纬公司提供的“资料清单”上诉人的签名予以笔迹鉴定；2、改判南纬公司对逾期为上诉人办理房产证书承担全部购房款5%的违约责任；3、改判南纬公司在30日内将双方合同约定的房屋地下车库建成交付上诉人正常使用；4、改判南纬公司对逾期交付地下车库和可视对讲系统按上诉人原诉请承担违约责任；5、南纬公司承担本案一、二审诉讼费用。
南纬公司答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院二审查明：叶潇颖于2004年10月20日以挂号信的形式向广州市海珠区人民法院民三庭(敦和法庭)邮寄了“笔迹鉴定申请书”和“出票日期为2004年10月20日、收款人为广州市海珠区人民法院的1000元支票”一张。但邮寄地址错为：海珠区江南大道南835号(应为广州大道南835号)，后该挂号信因原址查无此人被退。叶潇颖又于2004年10月25日以特快专递的形式将情况说明按照江南大道南835号的地址邮寄给广州市海珠区人民法院敦和法庭，海珠区法院于2004年10月27日签收该专递。
二审期间，叶潇颖与南纬公司经协商，确定由本院委托广东省公安司法管理干部学院物证司法鉴定中心对《办理“房地产证”业主提交资料清单》业主确认处“叶潇颖”签名的真实性进行鉴定。该鉴定中心于2005年6月20日出具了粤公院司鉴中心【2005】文鉴字第120号鉴定书，结论为：检材《办理“房地产证”业主提交资料清单》业主确认处“叶潇颖”签名笔迹与上述“叶潇颖”笔迹样本不是同一人书写。对上述鉴定结论双方当事人均无异议。
本院另查明：讼争房屋的交付时间为2003年4月30日。另叶潇颖在二审时向本院提交了以下证据：1、百利华庭销售宣传单，其中写明设有蓝色阳光会所，证明南纬公司销售房屋时承诺有会所的事实，叶潇颖表示在一审之后才知道另一个业主保留了这份宣传单；2、其他业主与南纬公司所签《商品房买卖合同》附件“百利华庭·蓝色探戈装修标准”，其中约定四楼作会所使用，证明南纬公司向业主保证在四楼设有会所；3、2004年12月24日广州市海珠区建设和市政局就百利华庭业主反映的小区存在地下停车场、会所、可视门铃对讲系统未能正常投入使用等问题作出的《关于百利华庭投诉事宜的回复》，其中载明：我局已责成南纬公司尽快按售房时向业主承诺的事项完善使用设施，南纬公司作了如下安排：会所装修已进行了一半，由于方案调整，原施工单位退场，南纬公司准备重新招投标，预计明年3月可重新动工修建。叶潇颖以此证明会所是存在的，市政局也表示南纬公司承诺可以建会所；4、一审法院于2004年8月23日作出的(2004)海民三初字第746号民事判决书，证明一审法院在该案中对业主提出的将地下停车场投入使用的诉讼请求予以支持。南纬公司质证意见如下：1.对宣传单的真实性没有异议，该证据在一审之前已经存在，不是新证据，叶潇颖在二审期间才提供，超过举证期限；2.认为《百利华庭、蓝色探戈装修标准》已超过了举证期限，且没有原件，故不予质证；3.对广州市海珠区建设和市政局的回复没有异议；4.对判决书的关联性有异议。本院查明的其他事实与一审法院基本相同。
本院认为，上诉人叶潇颖与被上诉人广州市南纬房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规等强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面履行。合同约定：“南纬公司应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由南纬公司提供的资料报产权登记机关备案。如因南纬公司的责任，叶潇颖不能在房屋交付使用后270日内取得房地产权属证书的，双方同意由南纬公司按已付房价款的5%向叶潇颖支付违约金”。南纬公司在一审时提交《办理“房地产证”业主提交资料清单》证明双方已对合同中办证的期限协商一致做出了变更。但叶潇颖在一审庭审中否认该资料清单中的签名是其本人所签，并于一审法院规定的3个工作日内以挂号信的形式邮寄了鉴定申请和支票。该鉴定申请和支票虽因邮寄地址错误而被退回，但随后叶潇颖做了说明，且又再次按原邮寄地址以特快专递的形式重新邮寄，一审法院亦收到该特快专递。因此，应当认定叶潇颖已在规定期限内提交了鉴定申请和有关鉴定费用的支票。一审法院以双方均未在规定时间内提交鉴定申请为由对该资料清单不予鉴定，显属不当，本院予以纠正。经广东省公安司法管理干部学院物证司法鉴定中心司法鉴定，证明该资料清单中的“叶潇颖”签名并非叶潇颖本人所签。因此，对南纬公司以叶潇颖已在《办理“房地产证”业主提交资料清单》业主确认处签名为由证明双方已协商变更办证日期，缺乏事实依据，本院不予采纳。南纬公司于2003年4月30日交楼，直至2004年5月24日才取得讼争房屋的房地产权证，超过了双方约定的270日的办证期限，已构成违约，应依约承担迟延办证的违约责任。叶潇颖上诉请求南纬公司按其已付购房款的5％承担迟延办证的违约责任，符合双方合同约定，本院予以支持。
叶潇颖在二审中提交广州市海珠区建设和市政局于2004年12月24日作出的《关于百利华庭投诉事宜的回复》，该证据形成于一审判决后，南纬公司对证据内容没有异议，故可视为二审的新证据予以采信，现南纬公司已承认在宣传广告中承诺楼宇四楼设立会所的事实，因该广告承诺明确具体，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应视为双方合同内容的一部分。根据双方约定南纬公司应为叶潇颖所购商品房配置停车场和会所，但是，由于停车场和会所是小区全体业主共同享有的公共基础设施和共用部位，因此，小区全体业主对叶潇颖主张南纬公司将停车场和会所建成交付使用的诉讼请求拥有共同的诉权，考虑到叶潇颖的该项请求涉及全体业主的权益，而本案其他诉讼请求仅及于叶潇颖本身的合同权利，与其他业主无关，故一审认为不宜将两部分诉讼请求合并审理并无不当，叶潇颖就停车场和会所的交付使用问题可会同全体业主另行向南纬公司主张权利，本案不予处理。
对于叶潇颖要求南纬公司对逾期交付地下停车场和可视对讲系统承担违约责任，从2004年7月30日起按购房款参照银行逾期贷款利息计算，赔偿其经济损失的上诉请求，首先，南纬公司应当何时交付地下停车场不属本案审理范围，在此事实尚未确定的情况下，叶潇颖要求南纬公司赔偿逾期交付地下停车场的损失缺乏事实依据，其次，叶潇颖要求南纬公司赔偿逾期交付可视对讲系统的损失，但未就此举证证明其由此所产生的实际损失，因此，叶潇颖该项上诉请求亦依据不足，本院不予支持。
审查一审法院对违约金的处理不当，本院予以纠正；对交付房产证给叶潇颖、南纬公司为叶潇颖安装可视对讲系统的判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项之规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第2100号民事判决第一、二、三项；
二、广州市南纬房地产开发有限公司应于本判决送达之日起10日内支付迟延办证违约金9043.45元(按叶潇颖已付房款180869元的5％计算)给叶潇颖。
本案一、二审受理费各572元，由叶潇颖各负担200元，广州市南纬房地产开发有限公司各负担372元；笔迹鉴定费3000元由广州市南纬房地产开发有限公司负担。叶潇颖多预付的受理费及鉴定费，本院不另行退还，由广州市南纬房地产开发有限公司在履行上述判项时一并迳付给叶潇颖。
本判决为终审判决。
审 判 长 张汉华
代理审判员 黄晓清
代理审判员 陈 雯
二OO五年九月十五日
书 记 员 朱 琳 |